Инвестиции в новостройки

Инвестирование в новостройки почти всегда предполагает покупку квартиры на «стадии котлована» и ее продажу после окончания строительства дома. Бесспорно, этот вариант хорош и позволяет получить максимальный доход, однако он имеет два существенных недостатка. Во-первых, вложения «замораживаются» на длительный срок, а во-вторых, стройка может так и не завершиться.

Как же снизить риски и не потерять доход? Выход есть. Нужно купить квартиру на этапе «полуготовности» дома. Возможен ли такой вариант и какова специфика подобного инвестирования?

Чем раньше, тем лучше?

Прежде всего, выясним, можно ли инвестировать на «среднем» этапе строительства. Не окажется ли так, что цены вырастут еще на нулевом цикле, а к середине процесса от инвестиционной привлекательности не останется и следа?

Конечно, в самом начале строительства купить квартиру в новостройкедешевле всего. В этом случае можно рассчитывать на максимальную доходность — около 30%. Однако, несмотря на то, что абсолютная доходность на «этапе котлована» наиболее высока, сроки инвестирования в данном случае также более длительны.

Не стоит забывать и о том, что основной скачок цен, порядка 15-18%, приходится на момент заселения дома. При пересчете получаемой прибыли в годовые проценты, доходность в обоих вариантах остается приблизительно одинаковой.

Правда есть и весомый аргумент в пользу более раннего инвестирования. К моменту 50%-й стадии готовности дома практически все самые ликвидные объекты, такие как небольшие однокомнатные квартиры, оказываются раскупленными.

Экономия времени

Полный цикл возведения нового здания, от выхода рабочих на стройку до сдачи ГК, в среднем занимает 2-2,5 года. При вложениях на стадии «наполовину» построенных этажей, экономия составит всего около года. Удивлены? Действительно, простому обывателю кажется, что дом «почти готов», а оказывается ждать нужно еще долго. Именно на финальный период приходятся «разборки» с местными властями и получение необходимых согласований.

Но есть и положительная сторона. Наконец-то заработал закон 214-ФЗ. Теперь инвестор ожидает ровно столько, сколько указано в договоре долевого участия, поскольку штрафы за сдачу объектов не в положенные сроки очень существенные. А вот если квартиру предлагают приобрести не по ДДУ, то ожидание может растянуться на неопределенный срок. Отсутствие данного договора означает, что застройщик по какой-то причине не желает находиться под государственным контролем.

Какова прибыль?

Итак, подсчитаем, какой доход можно получить, инвестируя в квартиру на «среднем» этапе строительства. Практически все эксперты сходятся во мнении, что частный инвестор от вложений на данной стадии гарантированно получит 15-20% дохода, и это без учета ежемесячного роста цен.

В любом случае, залог прибыльной инвестиции — объект с хорошо продуманной концепцией. Доходность таких зданий может в разы опережать среднерыночные показатели.

Где гарантия?

Доходы — это конечно важно, но гораздо важнее сохранить источник дохода, то есть сам капитал. И в этом смысле инвестирование в «полуготовую» новостройкуболее надежно, чем в «котлован». Но все мы знаем, что абсолютно безрисковых инвестиций не бывает. Как показал кризис, проект может быть заморожен даже на достаточно высокой стадии готовности.

Снизить риски можно, выбрав компанию, работающую по 214-ФЗ. Все договора, заключаемые согласно данному закону, в обязательном порядке регистрируются в Росреестре, а это исключает повторную продажу. Кроме того, у компаний, ориентированных на клиента, на сайте имеется реестр свободных квартир, который постоянно обновляется. Поэтому, купив квартиру, клиент может самостоятельно проверить, не выставлена ли она снова на продажу.

Еще одна опасность, которая подстерегает все новостройки, – проблемы при подключении коммуникаций. Поскольку этот вопрос находится вне сферы влияния застройщика, то при возникновении таких сложностей, даже полная строительная готовность не является гарантией сдачи дома в установленные сроки.

Важно: история застройщика

Основным фактором при выборе объекта для инвестирования является репутация застройщика и ей нужно уделить пристальное внимание. История компании, качество ее объектов и культура строительства — все это те моменты, которые нужно узнать. Если это новый застройщик, его надежность могут подтвердить персоны учредителей. Также можно проверить и партнерские структуры, например, банки, с которыми работает компания.

Второй, не менее важный фактор – документация. Если застройщик не готов предоставить документы, на основании которых ведется строительство или отказывается выдать проект договора на покупку квартиры — это повод задуматься, стоит ли идти на повышенный риск. Любые действия по утаиванию информацию стоит расценивать как то, что компании есть что скрывать.

Оставить комментарий